El Registro de la Propiedad:

La publicidad registral inmobiliaria, constituye una actividad de naturaleza semejante a la jurisdicción voluntaria, destinada a dar a conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles.
El conjunto de regals atinentes a la publlicidad jurídico-inmobiliaria se denomina en España el Derecho Hipotecario o Derecho inmobiliario registral.

Actos Inscribibles:

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Inscripción :

La inscripción tendrá el carácter de constitutiva en La hipoteca y El derecho de Superficie.

Los 2 principios de la Publicidad:

Legitimación: afirma en beneficio del titular inscrito, al exactidud del Registro. " A todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos"

Fe Publica, a favor del adquiriente de buena fe, afirma que "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Prioridad:

La preferencia entre derechos reales sobre un mismo inmueble se determinará por la antigüedad de la inscripción y no por la antigüedad en el otorgamiento de los títulos.
Inscrito o anotado previamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Tracto Sucesivo:

Este principio viene a significar que los titulares regístrales deben sucederse en relación de causante a causahabiente, sin solución de continuidad, desde el que in matriculó la finca, hasta el último titular.
Esto quiere decir, por un lado, que podrá inscribirse un acto o título, siempre y cuando fuera otorgado por quien aparece en el Registro, actos o títulos que no vengan suscritos por el titular registral.

Asientos Regístrales:

Los asientos regístrales son las anotaciones que se llevan a cabo por el Registrador en los libros que integran el Registro de la Propiedad.
Inscripciones: Son los asientos principales.

Anotaciones Preventivas:

Asientos regístrales de carácter transitorio o provisional, que se realizan con la finalidad de asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito.
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de su fecha, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad breve.
También podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento.

Notas Marginales:

Estas inscripciones hacen referencia a determinadas circunstancias que afectan a los derechos recogidos en la inscripción o anotación, y reciben el nombre de marginales porque se escriben al margen.

Inmatriculación e Inscripción:

La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio. A esta primera inscripción, por ser fundamental en el orden hipotecario y para distinguirla de las sucesivas, se la conoce con el nombre de inmatriculación de la finca.

Expediente de Dominio: Se caracteriza pro 3 funciones básicas

- Conseguir al inmatriculación de la finca no inscrita.
- Servir como medio para reanudar el tracto sucesivo.
- Hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas.

Modificación de la Finca Registral:

La permanencia de los derechos reales no excluye la posibilidad de que las fincas inscritas sufran todo tipo de modificaciones a consecuencia de actos jurídicos de quien sea titular de ellas, así por ejemplo, puede comprarse la finca colindante, o dividirse a causa de herencia la finca inscrita, así como adquirirse sólo una parte de la propiedad inscrita, etc.

División de Finca:
Supone que una misma finca, ya inscrita, se divida en 2 o más porciones, determinando el cierre del folio correspondiente a la finca matriz, pues el art. 46 RH ordena que cada una de las fracciones se inscribirá como finca nueva y bajo número diferente, realizándose también las correspondientes notas marginales de referencia.

Segregación de Fincas:

La segregación supone separar parte de una finca inscrita para formar un nueva. Pueden, incluso, realizarse varias segregaciones simultáneas, lo que determina que, en términos físicos o materiales, las segregación puede coincidir con la división.
La diferencia entre ambas radica en el aspecto puramente formal de que la segregación no genera el cierre del folio correspondiente a la finca matriz.
En caso de que se trate de fincas urbanas, será necesario además el acuerdo municipal en que se autorice la segregación, así como que la fachada de la finca tenga unas determinadas dimensiones. Ade3más suele acompañarse a la solicitud al Registro un plano donde se aprecie la realidad física de la finca y como va a quedar tras la segregación.

Bienes Inmuebles

En sentido usual, bienes inmuebles son todos aquellos que tienen una situación fija y no pueden moverse, frente a los muebles, que son aquellos susceptibles de ser movidos sin sufrir ningún deterioro ni menoscabo.

Los Derechos Reales

Lo característico del derecho real es que recae directamente sobre la cosa, sin mediación de otra persona, no precisando el titular de acto ajeno para satisfacer su interés. Por ejemplo: quien tiene una servidumbre de paso puede transitar por el fundo gravado con ella sin precisar de la cooperación o el consentimiento del dueño.

La Ley Hipotecaria en su artículo 2 configura como derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad los de "Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales".

- Derechos Reales Plenos: Atribuyen a su titular, con carácter definitivo, todas las facultades sobre la cosa. Es el Derecho de Propiedad
- Derechos reales provisionales: Atribuyen a su titular el ejercicio de hecho y provisional de la propiedad y de cualquier otro derecho real. Es el derecho de Posesión.
- Derechos reales limitados: No atribuyen a su titular todas las facultades sobre la cosa, sino solamente alguna de ellas. A su vez en:
○ Derechos de goce y disfrute: Permiten el disfrute de toda o parte de la cosa, o la utilización de solamente alguna de las facultades en que consiste este disfrute. Por ejemplo, el usufructo, el uso, las servidumbres
○ Derechos de Garantía: Tienen por finalidad asegurar el cumplimiento de una obligación. Por ejemplo el derecho de Hipoteca, el derecho de Prenda o el derecho de Anticresis.
○ Derecho de Adquisición: Otorgan a su titular un derecho preferente, respecto a cualquiera, para adquirir la cosa objeto de los mismos. Por ejemplo el Tanteo o el Retracto.

El Derecho de Propiedad

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.

- Facultades de disposición: Que se concreta en el derecho que asiste al propietario de transmitir su derecho a terceros bien inter vivos o mortis causa. Asimismo podrán gravar o limitar su derecho (imponiendo una servidumbre por ejemplo) y variar la forma y destino de la cosa.
- Facultades de aprovechamiento: El propietario tiene derecho a utilizar la cosa, así como a percibir los frutos que ésta proporcione.
- Facultades de exclusión: El propietario tiene derecho a impedir las perturbaciones que realizaran otras personas de su derecho.

Limitaciones al Derecho de Propiedad

Prohibición de abuso del derecho: La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Relaciones de vecindad: El ordenamiento pone límites con intervención de la Administración, alas de un propietario que puedan resultar molestas, insalubres, nocivas o peligrosas para sus vecinos.

La Copropiedad o Comunidades de Bienes

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Como la comunidad de bienes carece de personalidad jurídica, serán los comuneros los directamente obligados con aquellos con quienes contraten.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que pertenece en el dominio.

La Propiedad Horizontal

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser, objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, poyos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

El Título o Escritura de División Horizontal conforma el régimen de propiedad horizontal y además, facilita información sobre las fincas privativas que integran el edificio, la participación de cada uno de los propietarios, el número de bloques que existen, los elementos comunes, y si tienen un reparto especial determinadas particularidades en la distribución y contribución de determinados gastos y en general, información relevante e imprescindible para la organización de la comunidad.

Elementos Comunes y Elementos Privativos

Elementos Privativos: Son espacios suficientemente delimitados susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título , aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Elementos Comunes: Por exclusión de los anteriores; los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes han de ser considerados elementos comunes; suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, poyos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

La Posesión

Poseer una cosa es tenerlo en su poder, mantener co ella un contacto físico tal que quienes lo contemplan consideran que la costa está sometida a la voluntad del que la tiene.

La posesión natural no requiere otra cosa que la mera detentación, mientras que la posesión civil requiere además una intención de tener la cosa o derecho como propios.

Forma de los contratos sobre VPO

Los contratos de compraventa y de arrendamiento de viviendas VPO habrán de visarse por las delegaciones provinciales del Ministerio de Fomento, a petición del vendedor o arrendador.
Los promotores estarán obligados a elevar a escritura pública, en el plazo de 3 meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a la concesión de dicha calificación.
Si la compraventa tuviera lugar con posterioridad a la concesión de la calificación definitiva, dicho plazo se contará desde la firma del contrato.

De la elevación a escritura pública deberá dejarse constancia por el vendedor mediante entrega de copia simple de la misa en la delegación provincial de Ministerio de Fomento en el plazo de 15 días.

Financiación Cualificada

Existen las siguientes modalidades:

- Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas en el ámbito de los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento con las mismas.
- Ayudas económicas directas:
○ Subsidiación de los préstamos cualificados
○ Subvenciones
○ Otras ayudas económicas directas destinadas a facilitar el pago de la entrada para el primer acceso a la vivienda en propiedad.

Requisitos para las Ayudas VPO:

Para el acceso de las ayudas, los adquirientes deben cumplir los siguientes requisitos:

- Que las actuaciones para las que se solicita financiación cualificada hayan sido calificadas o declaradas como protegidas por la Comunidad Autónomo y que las viviendas objeto de dichas actuaciones vayan a dedicarse a residencia habitual y permanente de sus destinatarios.
- Que los adquirientes, adjudicatarios o promotores individuales, para uso propio, no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública; ni lo sean sobre una vivienda libre en la misma localidad en la que se sitúa la vivienda objeto de la actuación protegida, cuando el valor de dicha vivienda libre, determinando de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40% del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida, o del 60%, en el caso de familias numerosas.
- Que los adquirientes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, de las viviendas, tengan ingresos familiares, determinado según establece el articulo 12 de este Real Decreto, que no excedan de 5.5 veces el salario mínimo interprofesional para la obtención de préstamo cualificado; de 4.5 veces el salario mínimo interprofesional para ser beneficiarios, cuando se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, de subsidios de préstamos y, en su caso, de ayudas estatales directas especiales a la entrada, alas que se refiere el artículo 19 del Real Decreto 1/2002; y de 3.5 veces el salario mínimo interprofesional para ser beneficiarios, cuando se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, de ayudas estatales directas básicas a la entrada, igualmente establecidas en el mismo artículo 19.
- Que los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no hayan obtenido previamente financiación cualificada, al amparo de planes estatales de vivienda, durante los 10 años anteriores a la solicitud actual de la misma.
- Que las viviendas no excedan de los precios máximos de venta, adjudicaciones o renta que, según los casos, se establecen en este Real Decreto.
- Que las viviendas do excedan de las siguientes superficies útiles máximas, sin perjuicio de lo establecido para las actuaciones de rehabilitación:
○ 90m² con carácter general
○ 120m², cuando se trate de familias numerosas

Prohibición y Limitaciones La Facultad de Disponer y la Descalificación:

Los adquirientes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no podrán transmitir inter vivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubiera obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo.
Una vez transcurrido 10 años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión inter vivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas, supondrá la pérdida del a condición de cualificado de préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.
En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas sujetas a regimenes de VPO, el precio máximo de venta, por m² de superficie útil, no podrá superar el establecido, asimismo por m² de superficie útil, en aplicación del artículo 14 de este Real Decreto, para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial. Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
Las viviendas sujetas regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este Real Decreto no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos 15 años contados desde la calificación o declaración definitiva de las mismas.
Estas prohibiciones de disponer y de descalificación tienen además una vía de control, ya que el propio Real Decreto 1/2002, establece que harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición y limitaciones a la facultad de disponer por medio de nota marginal.

Viviendas de Protección Oficial INTRODUCCIÓN

Las Viviendas de Protección Oficial VPO constituyen una alternativa para adquirir una vivienda a precio más económico ya que el Gobierno pone a disposición de los ciudadanos que no acrediten unos ingresos superiores a unas cantidades establecidas por el propio Gobierno, determinadas viviendas con un precio inferior a la media, y ayuda a la compra de las mismas mediante ayudas, subvenciones y prestamos cualificados. Se pretende con esto conseguir el acceso de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada a sus recursos económicos.

Conceptos y Características:

- Su superficie máxima útil no puede exceder de los 90m².
- Tiene 2 regulaciones, por un lado la regulación estatal que se dicta con el carácter de básica, y la autonómica, que en el ejercicio del as facultades que les atribuye la Constitución, se centran en la regulación de la materia dentro de las bases fijadas por la legislación estatal.
- Actualmente están reguladas por el Plan 2002/2005 regulado por Real Decreto 1/2002, de 11 de Enero.
- La nueva normativa no alude a la expresión VPO o Viviendas de Protección Oficial, sino a viviendas sometidas a régimen de protección pública, de las cuales las VPO serían una manifestación.
- Las viviendas de protección oficial habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente sin que, bajo ningún concepto, puedan destinarse a segunda residencia o a cualquier otro uso.
- El régimen legal relativo al uso, conservación y aprovechamiento de estas viviendas durará 30 años, a partir de su calificación.
- La construcción de Viviendas de Protección Oficial pueden realizarse mediante Promoción Pública o mediante Promoción Privada:
○ La Promoción Pública de VPO será la efectuada, siempre sin ánimo de lucro, por el Estado y los Entes autonómicos competentes. Su acceso está restringido a las familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 2.5 veces el SMI, o en su caso los límites que establezca la normativa de las Comunidades Autónomos. La superficie útil máxima no podrá exceder de 70m² o 90m² si la unidad familiar consta de 4 o más miembros.
○ La Promoción Privada de VPO podrá hacerse por personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, con o sin ánimo de lucro. Dentro de este tipo de viviendas existen dos tipos de regimenes:
§ Especial: Cuando los destinatarios tengan ingresos ponderados que no excedan de 2.5 veces el SMI, o el límite que establezca la propia normativa de las Comunidades Autónomas.
§ General: Cuando los destinatarios tengan ingresos ponderados hasta 5.5 veces el SMI.

Venta de una VPO

Las viviendas VPO se pueden vender a precio libre, para lo cual hay que seguir una serie de pasos, o bien venderla como vivienda protegida:

- Si queremos realizar la venta de una VPO a precio libre, primero hay que descalificarla. Descalificar una vivienda VPO significa transformarla en una vivienda libre, para lo cual hay que devolver todas las cantidades que la Administración ha abonado al propietario en concepto de ayudas o subvenciones.
- En el caso de las VPO de promoción pública, en régimen de cesión, no se puede descalifica, aunque si vender pero al precio establecido para este tipo de vivienda.

Normalmente suele interesar, siempre que se pueda, descalificar la vivienda, puesto que el precio de la vivienda por metro cuadrado se incrementará ya que el precio de las de VPO es mucho más pequeño.

El Gobierno establece un precio máximo de venta, que podrá verse incrementado en determinados porcentajes según los municipios.

El precio que ha establecido el Ministerio de Fomento, como Módulo para la venta de las VPO es de 636.25€/m² que será revisado cada año por el Consejo de Ministros.
La normativa de VPO, establece que las Comunidades Autónomas podrán elevar el precio básico de venta anterior en determinados porcentajes según el tipo de municipio:
- Tipo A: La comunidad autónoma respectiva podrá elevar el precio de venta en un 40%.
- Tipo B: Podrá elevarlo en un 20%.
- Tipo C: Podrá elevarlo en un 10%.

El precio de venta por m² de superficie útil de una vivienda de protección oficial será, para cada área geográfica homogénea, igual o inferior a uno como dos veces el módulo (m) aplicable, vigente en la fecha de la concesión de la calificación definitiva.

Transcurrido el año desde la concesión de dicha calificación, y durante los cuatro siguientes años, el precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de una vivienda de protección oficial, en segunda o posteriores transmisiones, será igual o inferior al 90% de 1.2 por el módulo (m) aplicable vigente en el momento de la celebración del correspondiente contrato de compraventa o arrendamiento.
Se establece también que este precio de venta irá decreciendo paulatinamente, al aplicarse cada vez un porcentaje menor al aplicar sobre el módulo, hasta llegar al 70% aplicable hasta el trigésimo año.

Arrendamiento de VPO

En caso de arrendamiento también se fija una Renta Máxima.
La renta máxima inicial anual por m² de superficie útil de una vivienda de protección oficial vendrá determinada por un % que por orden ministerial establecerá el Ministerio de Fomento, aplicable al precio de venta que, corresponda en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.

El Contrato de Mandato:

Definición: Por el contrato de mandato se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra, ejemplo típico el Contrato de Encargo Tradicional dónde, el propietario propone al Gestor Inmobiliario, la venta de su vivienda o local, en unas condiciones determinadas de precio, con una duración determinada, etc. El mandante sería el propietario y el gestor inmobiliario sería el Mandatario.

Características:

Cuando el mandato se documenta por escrito, éste recibe el nombre de Poder o Apoderamiento. Cuando el mandato se documenta en Escritura Pública, recibe el nombre de Poder Notarial.
Los Contratos de Encargo (Inmobiliarios) tienen las siguientes características:

- Determinación por parte del cliente del precio en el que desea se realice la operación
- Indicación de si el contrato es o no en exclusiva.
- Determinación precisa del ámbito de actuación que se permite al Agente Inmobiliario, así por ejemplo puede autorizársele a recibir en nombre del propietario cantidades a cuenta, o a figurar unas arras.
- Plazo de duración del contrato
- Indicación de los honorarios del profesional.

Obligaciones del Mandatario (Propietario)

- Queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato y responde de los daños y perjuicios que , de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante.
- Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato.

Obligaciones del Mandante (Agente Inmobiliario)

- Debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario hay contraído dentro de los límites del mandato.
- El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pide, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato.
- Si el mandatario las hubiera anticipado, debe reembolsarlas el mandante, aunque el negocio no haya salido bien, con tal que esté exento de culpa el mandatario. El reembolso comprenderá los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde el día en que se hizo la anticipación.
- Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.
- El mandatario podrá rentener en prenda las cosas que son objeto del mandato hasta que el mandante realice la indemnización y reembolso mencionados en los dos puntos anteriores.

Extinción de Contrato:

- Por revocación: el mandante puede revocar el mandato a su volunta, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato.
- Por la renuncia del mandatario: El mandatario puede renunciar al mandato poniéndolo en conocimiento del mandante. Si éste sufriere perjuicios por la renuncia, deberé indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que funde su renuncia en la imposibilidad de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento suyo.
- Por muerte incapacitación, declaración de prodigalidad, quiebra o insolvencia del mandante o del mandatario.

Contrato de Comisión Mercantil:

La gran diferencia entre el mandato y la comisión, es el carácter de la actividad que se efectúen si es civil, se reputará mandato, y si es mercantil, o es comerciante el mandatario, se reputará comisión.
En la práctica inmobiliaria, la diferencia residiría en que debería utilizarse el contrato de mandato, cuando el agente inmobiliario desempeña su actividad para clientes particulares, mientras que hablaríamos de contrato de comisión, cuando la actividad consista en la comercialización de forma mas o menos habitual de promociones inmobiliarias, siendo el comitente el Promotor, que no quiere hacerse cargo de la venta de los productos construidos y encarga dicha venta al gestor inmobiliario a cambio de una comisión y le apodera para que celebre en nombre del Promotor los contratos de venta.
El contrato de comisión no se extingue por muerte del comitente, en aras de beneficiar la actividad de su empresa, independientemente de los resultados de estas actividades redunden en beneficio de sus herederos, no obstante, cesará la actividad del comisionista a requerimiento de los representantes del fallecido.
Ejemplo: Un Promotor Inmobiliario encarga la venta de una promoción a un Agente Inmobiliario, y durante este proceso de venta, fallece el Promotor; lógicamente el interés del agente inmobiliario sería la venta de toda la promoción, por lo que, en tanto no reciba órdenes en contrario, el agente inmobiliario continuará con su actividad.

Contrato de Mediación y Corretaje

Se caracteriza por ser un contrato atípico desde el punto de vista legal, ya que no viene regulado en el Código de Comercio ni en el Código Civil.
Se define como el contrato en virtud del cual una persona se obliga pagar una remuneración a otra persona llamada mediador o corredor, para que éste realice una actividad encaminada a relacionarla con un tercero con el fin de celebrar un determinado contrato en el cual el mediador no tendrá intervención alguna.
Por ejemplo, si se quiere vender un inmueble, el mediador se ocuparía de buscar compradores y de intentar conseguir el acuerdo, finalizando su actividad en ese preciso momento, aunque luego la venta no llegue a efectuarse.
La característica principal del mediador es que no interviene en la celebración del contrato, su función termina una vez que se hayan relacionado las dos partes. Esta es la diferencia básica con el contrato de comisión, en que el comisionista podría contratar en nombre del comitente, ya que el mediador no interviene en el contrato, no contrata.

Obligaciones: El mediador o corredor debe informar a las partes de las cargas que pesen sobre la vivienda y de la exacta situación de ésta; así como de otras posibles eventualidades que afecten al negocio, por ejemplo si se trata de una VPO.
Derechos: En caso de que el mediador hubiera mediado para la celebración de una compraventa, tendrá derecho a percibir su comisión, una vez se haya celebrado válidamente el contrato, aunque a los 2 meses se resuelva la venta por falta de pago del comprador, ya que esa causa es ajena a su voluntad.

Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles de Uso Turístico

El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico puede definirse como el derecho que se le atribuye a su titular para disfrutar, con carácter exclusivo, de un alojamiento amueblado, situado en un inmueble turístico, durante un periodo indeterminado al año, y de recibir los servicios complementarios que garanticen el disfrute de dicho alojamiento.
Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para periodos determinados.
El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la misma duración. Deberá además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un periodo de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen.
La duración del régimen será de 3 a 50 años, a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

EL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

Sus Elementos:

1) El comitente o Dueño de Obra: es quine contrata la obra obligándose a pagar el precio, necesariamente es el dueño del inmueble.
2) Constructor o Contratista: el agente que asume contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios y/o ajenos, las obras o partes de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
3) Promotor: individuo que impulsa, programa y financia, con recursos propios y/o ajenos, las obras de edificación para si o para posterior enajenación, entrega o sesión a terceros. Importante: Le alcanza por una parte la responsabilidad propia del constructor empresarial, lo que hace soportar la ruina a causa de negligencia y por otra parte la responsabilidad del vendedor ante los compradores. ¿Cómo se puede proteger el promotor? El promotor responde al igual que el constructor y se pueden proteger mediante un seguro.

Otros Elementos del Contrato

Efectos del Contrato:

6) Cumplimiento:
a. Por Obra Terminada: se pacta a satisfacción del dueño de la obra o a la aprobación de un tercero.
b. Por Plazo: Se cumple el contrato si se entrega a satisfacción del dueño, dentro de dichos plazos. Cuando hay una entrega fuera de plazo, el contratista soporta la penalización por días retraso, establecidas en el contrato, mediante una cláusula penal.
IMPORTANTE!!!!!: El riesgo de pérdida por destrucción de la obra antes de la entrega va a cargo del constructor, si se obligó a la puesta de materiales.
7) Incumplimiento
a. Cumplimiento Defectuoso: en este caso se exige subsanación sin abono alguno, reducción de precio o pedir una nueva realización en caso de que la obra no se pueda reparar.
b. Cumplimiento fuera de Plazo: por mora del constructor, aumento de obra, construcciones después de ejecutadas, morosidad del dueño, la pena suele ser económica o en el peor de los casos la resolución del contrato.
c. Incumplimiento Resolutorio: Es para los casos en el que el cumplimiento resulta imposible por lo que se resuelve el contrato.

Otros Elementos del Contrato

Efectos del Contrato:

6) Cumplimiento:
a. Por Obra Terminada: se pacta a satisfacción del dueño de la obra o a la aprobación de un tercero.
b. Por Plazo: Se cumple el contrato si se entrega a satisfacción del dueño, dentro de dichos plazos. Cuando hay una entrega fuera de plazo, el contratista soporta la penalización por días retraso, establecidas en el contrato, mediante una cláusula penal.
IMPORTANTE!!!!!: El riesgo de pérdida por destrucción de la obra antes de la entrega va a cargo del constructor, si se obligó a la puesta de materiales.
7) Incumplimiento
a. Cumplimiento Defectuoso: en este caso se exige subsanación sin abono alguno, reducción de precio o pedir una nueva realización en caso de que la obra no se pueda reparar.
b. Cumplimiento fuera de Plazo: por mora del constructor, aumento de obra, construcciones después de ejecutadas, morosidad del dueño, la pena suele ser económica o en el peor de los casos la resolución del contrato.
c. Incumplimiento Resolutorio: Es para los casos en el que el cumplimiento resulta imposible por lo que se resuelve el contrato.

Efectos del Contrato de Construcción

6) Cumplimiento:
a. Por Obra Terminada: se pacta a satisfacción del dueño de la obra o a la aprobación de un tercero.
b. Por Plazo: Se cumple el contrato si se entrega a satisfacción del dueño, dentro de dichos plazos. Cuando hay una entrega fuera de plazo, el contratista soporta la penalización por días retraso, establecidas en el contrato, mediante una cláusula penal.
IMPORTANTE!!!!!: El riesgo de pérdida por destrucción de la obra antes de la entrega va a cargo del constructor, si se obligó a la puesta de materiales.
7) Incumplimiento
a. Cumplimiento Defectuoso: en este caso se exige subsanación sin abono alguno, reducción de precio o pedir una nueva realización en caso de que la obra no se pueda reparar.
b. Cumplimiento fuera de Plazo: por mora del constructor, aumento de obra, construcciones después de ejecutadas, morosidad del dueño, la pena suele ser económica o en el peor de los casos la resolución del contrato.
c. Incumplimiento Resolutorio: Es para los casos en el que el cumplimiento resulta imposible por lo que se resuelve el contrato.

LA PERMUTA Y LA AMPORTACIÓN

La APORTACIÓN es una variación de la permuta en la que el dueño no es necesariamente el propietario. Se define como un contrato inmobiliario entre 2 partes, una de las cuales entrega un solar a la otra que edifica en el mismo y entrega a cambio a la primera parte una participación (monetaria o en especie) en el edificio construido. Es decir el promotor cuando termina de construir le entrega al dueño,  uno o varios pisos de la promoción.
En el contrato de PERMUTA, ambos contratantes deben de ser dueños de lo que dan.
La aportación consiste en permuta cuando pretenda construirse en toda una manzana o polígono y sean titulares del suelo varios propietarios. En este supuesto si puede hablarse de permuta porque la construcción se ha realizado sobre un solar que no les perteneció, porque al agruparse perdió su identidad.
Existen otras variaciones que también suelen ser comunes por ejemplo cuando yo aporto un solar y el constructor aporta otro solar, luego se unen para hacer un edificio.
Nota: ¿Qué significa Derecho de Vuelo? El derecho de vuelo sirve para determinar que un edificio no puede sobrepasar una determinada altura.

CONTRATO DE SOCIEDAD

-         En este tipo de contrato, el titular de los bienes es la sociedad.
-         Es muy común cuando el aportante y el promotor se asocian para repartirse los beneficios.
La diferencia básica para decidir entre un contrato de sociedad o de aportación, es que en una sociedad civil o colectiva, el dueño del solar respondería de manera ilimitada a las deudas, cosa que no ocurre en la aportación, pues el aportante no responde a las deudas del promotor.

CONTRATO DE COMUNIDAD
En una comunidad de bienes, una parte aporta el solar y otra parte aporta el capital y su trabajo para la construcción.

MODALIDADES DE LA APORTACIÓN:

1)      Permuta del solar por un piso futuro: El dueño del solar transmite la propiedad del mismo y el promotor se obliga a transmitirle en el futuro determinados pisos en el edificio que se construya.
2)      Permuta de solar por una participación indivisa en el edificio resultante: Se produce una comunidad entre el propietario del solar y el promotor.
3)      Transmisión de la propiedad del solar, con reserva de derecho de vuelo y prestación subordinada de obras.

2ª Jornada Profesional En Video PARTE 2:

Para nosotros el cliente siempre es primero, por lo que es muy importante tener la habilidad de comprender las verdaderas necesidades de nuestro cliente. Teniendo eso en cuenta, podemos averiguar los motivos por los que un cliente compra o no compra. Asímismo sabrémos como atender al cliente de una manera excepcional con la finalidad de que siempre nos tenga en mente.
Otro punto muy importante, es nuestro posicionamiento como agentes inmobiliarios en el mercado. Un posicionamiento bien planificado se convierte en una mina de oro para captar los clientes compradores.

EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS PARTE 2

CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO:

El contrato se podrá ceder por el arrendatario sin consetimiento escrito del arrendador. La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador.
Ahora en la práctica, ¿Qué pasa si el inquilino subarrienda sin consentimiento del dueño? La persona que se metió al piso por subarriendo NO se puede sacar hasta que termine el contrato del inquilino original.
OJO: El precio del subarriendo no podrá exceder en NINGUN CASO, del que corresponda al arrendamiento.

SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO:

Suspender contrato: Cuando la vivienda se declare inhabitable.
Resolución de Contrato: Incumplimiento del contrato or alguna de las 2 partes.

CUANDO PUEDE RESOLVER EL CONTRATO EL PROPIETARIO...

1. Cuando no se paga el alquiler
2. Cuando no se paga la fianza o su actualización correspondiente.
3. Subarriendo o cesión sin consentimiento del propietario.
4. Daños causados dolosamente sobre el inmueble u obras que no son consentidas por el propietario, cuando su consentimiento es necesario.
5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS.

CUANDO PUEDE RESOLVER EL CONTRATO EL INQUILINO...

1. La no realización de reparaciones necesarias por el propietario.
2. La perturbación de hecho o derecho que realie el propiertario en la vivienda.
3. Pérdida del inmuebele por causa no imputable al arrendador ( Por ejemplo una catástrofe natural, como inundaciones, etc.)
4. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

DURANTE LA FIRMA DEL CONTRATO DE ALQUILER:

- En un matrimonio de carácter ganancial es indispensable que firmen los dos, tanto si son los propietarios o los inquilinos!!!
- En caso de que sean varios inquilinos también es muy importante que firmen todos para evitarse problemas posteriores, porque si sólo firma uno y justamente ese inquilino se va, luego el resto deben salir del inmueble en la mayoría de los casos.
- Si un matrimonio alquila una vivienda y luego se divorcian, el conyugue no arrendatario puede continuar usando la vivienda.

CUANDO SE VENDE EL INMUEBEL ARRENDADO:

El art. 1571 otorga al comprador la factutad de dar por terminado el alquiler al verificarse la venta, SALVÓ que el alquiler este inscrito en el Registro de la Propiedad.
CUANDO SE ALQUILA UNA CASA HIPOTECADA:

Si el propietario después de hipotecar su casa, la alquila con posterioridad, el acreedor hipotecario NO será pejudicado por ello. La ejecución de la hipoteca se llevará consigo la EXTINCIÓN del alquiler.

INTRODUCCIÓN AL ALQUILER

El concepto de TÁCTICA DE RECONDUCCIÓN es fundamental que lo comprenda el propietario del inmueble cuando desea ponerlo en alquiler. Supongamos que se hace un contrato de alquiler por 2 años. Al finalizar el contrato, después de un periodo de 15 DÍAS si el propietario no informa en ese periodo de tiempo que no desea seguir alquilando la propiedad, el contrato se puede prolongar hasta 5 años

Contrato de Compra Venta Parte 4

V. GARANTÍAS ADICIONALES DEL VENDEDOR

• Retracto Convencional: El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida con obligación de: reembolsar al comprador el recio de venta; los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero si el comprador la ha arrendado, el vendedor tendrá que esperar a que finalice el contrato de arrendamiento.
• Reserva de Dominio: En las ventas de objetos cuyo precio no se paga al recibirlos, es fecuente pactar, como condición que suspende la transmisión de la titularidad al adquiriente, la reserva de dicha propiedad para el vendedor mientras el precio no esté totalmente satisfecho. Es de condición suspensiva, pués la compraventa no produce todos sus efectos hata que no se ha cumplido la condición pactada. NOTA: Mentras el comprador no adquiere la cosa, tiene la facutlad de usarla y disfrutarla.
• Las Arras: Podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Suelen ser desde el 5% hasta el 15% del precio pactado. Las Arras pueden ir como una cláusula dentro del contrato de Compra-Venta o como un contrato separado.

Contrato de Compra Venta (Parte 5)

V. GARANTÍAS ADICIONALES DEL VENDEDOR

• Retracto Convencional: El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida con obligación de: reembolsar al comprador el recio de venta; los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero si el comprador la ha arrendado, el vendedor tendrá que esperar a que finalice el contrato de arrendamiento.
• Reserva de Dominio: En las ventas de objetos cuyo precio no se paga al recibirlos, es fecuente pactar, como condición que suspende la transmisión de la titularidad al adquiriente, la reserva de dicha propiedad para el vendedor mientras el precio no esté totalmente satisfecho. Es de condición suspensiva, pués la compraventa no produce todos sus efectos hata que no se ha cumplido la condición pactada. NOTA: Mentras el comprador no adquiere la cosa, tiene la facutlad de usarla y disfrutarla.
• Las Arras: Podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Suelen ser desde el 5% hasta el 15% del precio pactado. Las Arras pueden ir como una cláusula dentro del contrato de Compra-Venta o como un contrato separado.

Contrato Compra-Venta (Parte 1 de 5)

El Contrato de Compra-Venta es consenual, bilatera y oneroso.
En este anexo veremos
I. Sus Elementos
II. Obligaciones del Vendedor
III. Obligaciones del Comprador
IV. Garantías Adicionales del Vendedor

ELEMENTOS:

1. Personales: la persona que lo pueda celebrar por ley salvó: tutores, albaceas, los mandatarios, etc.
2. La Cosa: Se puede contratar sobre cosa futura (Ejemplo: Venta sobre Plano)
3. El Precio: Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitro de persona determinada.

Contrato Compra-Venta (Parte 2 de 5)

II. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

• Entregar la cosa vendida
• Prestar la garantía o saneamiento por evicción de vicios ocultos
• Pagar los gastos de entrega de la cosa vendida y los otorgamientos de escritura (aunque si vamos a la práctica los suele pagar el comprador, este punto es muy flexible)
• NOTA: Código Civil de Venta de Inmuebles es a partir del Artículo 1.469
• Saneamiento: El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa objeto de la venta, ya sea por evicción o por vicios ocultos
• Gravámenes Ocultos: Si la finca esta gravada, sin mencionarlo en la escritura, de tal manera que el comprador si lo hubiese sabido no habría adquirido el inmueble, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
• Vicios Ocultos: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Sí el vendedor conocía los vicios ocultos, sufrirá este la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y prejuicios. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Contrato de Compra Venta (Parte 3 de 5)

IMPORTANTISIMO!!!! PRECIO POR UNIDAD A MEDIDA:
Ejemplo: El supuesto es que se vende un piso de 100m² a razón de 2.000€/m², lo que hará un precio total de 200.000€.
En el art. 1.469 se ocupa del supuesto del vendedor que va a enregar la vivienda, y hace constar que la vivienda sólo tiene 95m² , cómo la cabidadel inmueble es inferior en menos de 10% a la prevista, el comprador no tendrá derecho a la rescisión del contrato, pero sí a la rebaja proporcional del precio en la misma proporción de la disminución de cabida(5m²*2.000€=10.000€ de rebaja).

En el supuesto de que el piso tenga 106m² , el incremento de cabida es de un 6%, (y por tanto superior a la vigésima parte del precio), por lo que el comprador podrá optar entre quedarse conla vivienda y pagar el exceso (6m²*2.000€=12.000€), o bien desistir del contrato (teniendo derecho a exigir las cantidades anticipadas).

PRECIO ALZADO: En este caso no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resultemayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Conservación de la cosa: Determina a quien le corresponde soportar los riesgos que sufra la cosa vendida una vez perfeccionado el contrato y no producida la entrega de la misma.
IMPORTANTE: Una promoción inmobiliaria, vendió todos los pisos por plano, el edificio se derrumba durante la construcción!!!! ¿QUIÉN SOPORTA LA PÉRDIDA?
CASO A: Precio Alzado, El vendedor no esta obligado a entregar la cosa, porque quien soporta los riesgos es el comprador.
CASO B: Precio fijado con relación a Número/ Medida: No se imputará el riesgo al comprador hasta que se haya pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.